Baux commerciaux : de nouveaux droits pour les locataires

Adoptée en avril dans le cadre de la loi de simplification de la vie économique, la réforme des baux commerciaux poursuit l’évolution engagée par la loi Pinel de 2014, en renforçant la protection des commerçants locataires et en rééquilibrant leurs rapports avec les bailleurs.

La principale mesure concerne la mensualisation du loyer. Alors que le paiement trimestriel était jusqu’ici la norme dans de nombreux baux commerciaux, les commerçants pourront désormais exiger un règlement mensuel, y compris pour les contrats déjà en cours, sans avoir à renégocier leur bail. Cette disposition vise à améliorer la gestion de la trésorerie des entreprises, notamment des TPE et indépendants. Elle concernera les locaux destinés à une activité commerciale, artisanale ou de services, et s’applique donc aux opticiens. Cette mensualisation ne sera toutefois possible que pour les locataires à jour de leurs loyers et charges, sauf contestation motivée.

La réforme prévoit également un plafonnement des garanties exigées par le bailleur : dépôts de garantie et autres sûretés ne pourront plus dépasser trois mois de loyer lors de la signature ou du renouvellement d’un bail. Le texte encadre aussi davantage la restitution du dépôt de garantie, qui devra intervenir dans un délai maximal de trois mois après celle des locaux. En cas de vente du bien, cette obligation sera transférée à l’acquéreur.

La loi valide par ailleurs les clauses « tunnel », qui limitent les variations excessives de loyer, à la hausse comme à la baisse. Elle confirme aussi que les bureaux et entrepôts restent exclus du droit de préemption du locataire. Certaines charges, notamment la taxe foncière, pourront continuer à être refacturées, si le bail le prévoit explicitement.

Si cette réforme renforce globalement la position des locataires commerciaux, plusieurs points devront encore être précisés par la pratique et la jurisprudence. Une vigilance particulière restera donc nécessaire lors de la signature ou du renouvellement des baux.