Bail commercial : ce qui change en novembre (hausse de loyers, état des lieux…)

Le décret relatif au bail commercial, qui consacre l’entrée en vigueur des mesures de la loi Artisanat, Commerce et Très petites entreprises, est paru le 5 novembre au Journal Officiel. Dès maintenant, il encadre les hausses de loyers et équilibre les relations entre commerçants locataires et bailleurs.

Grâce à ce texte, qui vise à dynamiser le commerce de proximité, les hausses de loyers commerciaux peuvent être davantage anticipées : elles sont désormais limitées à 10 % en cas de déplafonnement, c’est-à-dire dans les cas où les loyers sont réévalués en raison de transformations et embellissements d’un quartier. Cela permettra de « favoriser le maintien des commerces notamment indépendants et en centre-ville en limitant les inflations trop fortes de loyer », commente Carole Delga, secrétaire d’Etat chargée du commerce et de l’artisanat. Par ailleurs, l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) sont maintenant les uniques indices de référence pour le calcul de l’évolution des loyers commerciaux, ce qui « rend plus stables et plus équitables les contrats de baux commerciaux, selon des indices davantage adaptés à la réalité économique des entreprises. »

Le décret équilibre également les relations entre les commerçants locataires et les bailleurs : un état des lieux est désormais obligatoire lors de la prise d’un local commercial, comme c’est le cas pour les baux d’habitation, ainsi qu’un inventaire et répartition des charges locatives. Cela donne au commerçant une visibilité sur les charges qu’il devra payer et confère aux deux parties des outils sur lesquels elles pourront s’appuyer pour désamorcer d’éventuels conflits. Autre mesure : la rétroactivité des demandes de révision de loyers est désormais interdite, comme c’est le cas pour les baux d’habitation depuis la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars 2014. Cette disposition limitera les défections de commerçants qui doivent faire face à des hausses de charges non prévues qui grèvent leur trésorerie. Enfin, le bailleur a désormais l’obligation d’informer l’ancien locataire dès le 1er mois de retard de loyer du nouveau locataire, dans les cas de cessions de baux avec clause de garantie solidaire entre ancien (cédant) et nouveau locataire. Le cédant a donc les moyens d’anticiper et de prévenir des situations d’endettement importantes dues aux aléas de l’activité du repreneur.